1. Postanowienia ogólne

1. Regulamin określa zasady najmu lokali mieszkalnych i użytkowych będących własnością Spółdzielni Mieszkaniowej w Kole, prawa i obowiązki najemców, zasady przekazywania, zadania oraz korzystania z lokali oddanych w najem.
   1. Ujęte w dalszej treści regulaminu określenia oznaczają:

                  a)    Spółdzielnia - Spółdzielnia Mieszkaniowa w Kole

                  b)    Rada Nadzorcza - Rada Nadzorcza Spółdzielni Mieszkaniowej w Kole

                  c)    Zarząd - Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej w Kole

                  d)    Administracja – Dział Gospodarki Mieszkaniowej Spółdzielni Mieszkaniowej, zajmujący się Administrowaniem zasobów mieszkaniowych.

     2.Najem lokali mieszkalnych

§ 1.

1. Lokale mieszkalne będące własnością Spółdzielni mogą być oddawane w najem na podstawie umowy najmu:

         a)      na rzecz osób skierowanych przez organy samorządowe na mocy wzajemnych porozumień

         b)      na rzecz osób zajmujących mieszkania spółdzielcze, którzy nie mają wobec Spółdzielni żadnych zobowiązań, a którym z przyczyn statutowych nie można przydzielić lokalu na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu,

         c)       na rzecz pracowników, którzy nie posiadają własnego mieszkania, a charakter pracy i potrzeby kadrowe uzasadniają przydział lokalu na czas wykonywania pracy,

        d)      na rzecz osób trzecich , które zainteresowane są objęciem w najem lokalu spółdzielczego, wolnego w sensie prawnym , na które spółdzielnia nie mogła znaleźć nabywcy

        e)      w przypadku przeznaczenia lokali pod wynajem.

1. W przedmiocie przeznaczenia lokalu mieszkaniowego pod wynajem orzeka Zarząd po uzyskaniu opinii Społecznej Komisji Mieszkaniowej, a w przypadkach oznaczonych lit: c, d, e po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej Spółdzielni.

§ 2.

1. Lokal mieszkalny będący własnością Spółdzielni może być oddany w najem na podstawie umowy najmu. Przez umowę najmu Spółdzielnia zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony na warunkach określonych w umowie i niniejszym regulaminie.
2. Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.
   1. Zawieranie umów najmu należy do kompetencji Zarządu.

§ 3.

1. Spółdzielnia jest obowiązana oddać najemcy do użytkowania lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi położonymi poza lokalem, w szczególności z piwnicą lub strychem. Spółdzielnia jest też obowiązana do sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku, umożliwiających najemcy korzystanie z oświetlenia i ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, zbiorczej anteny i innych urządzeń, należących do wyposażenia lokalu.

1. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę lub członka zajmującego lokal, Spółdzielnia obowiązana jest wymienić zużyte elementy wyposażenia
2. Przekazanie lokalu najemcy odbywa się komisyjnie na podstawie protokołu zdawczo- odbiorczego , który stanowi załącznik do umowy, sporządzonego przez Administrację w obecności najemcy i podpisanego przez obie strony. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

§ 4.

1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal i pomieszczenia do niego przynależne we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać regulaminu porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego korzystania.

1. Najemcę obciążą koszty napraw posadzek, drzwi i okien, koszty napraw i konserwacji urządzeń instalacji i urządzeń technicznych oraz innych elementów wyposażenia, koszty malowania ścian, podłóg, okien, drzwi.
2. Poza naprawami i konserwacją najemca zobowiązany jest do naprawienia szkód powstałych z jego winny. Odpowiedzialność najemcy i pełnoletnich osób stale z nimi zamieszkujących za powstałą szkodę jest solidarna.
3. W razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej powstaniem szkody, najemca jest zobowiązany do natychmiastowego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia.
4. Najemca jest zobowiązany udostępnić lokal także w celu dokonania okresowego przeglądu stanu technicznego, naprawy urządzenia wspólnego lub zastępczego wykonania prac obciążających najemcę. ‘
5. Jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu w przypadkach o których mowa w ust 4 i 5, Spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności policji, straży miejskiej lub straży pożarnej. W takiej sytuacji sporządza się protokół wejścia.
6. Najemca nie ma prawa dokonywać zmian i przeróbek w lokalu bez uprzedniej zgody Spółdzielni. Zmiany i ulepszenia w lokalu mogą być wykonane tylko po spisaniu pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

§ 5.

1. W trakcie trwania umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony, każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
2. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
3. Nie   później   niż   na  miesiąc   naprzód,   na  koniec   miesiąca   kalendarzowego Spółdzielnia może wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli najemca:

       a)    jest w zwłoce z zapłatą czynszu i innych opłat za dwa pełne okresy płatności

       b)    podnajął lub oddał lokal lub jego część w używanie bez zgody wynajmującego

       c)    pomimo pisemnego upomnienia nadal:

             ✔ używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem

             ✔  dopuszcza do powstania szkód w lokalu

             ✔  narusza postanowienia regulaminu porządku domowego.

1. Po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw. Za wymienione przez najemcę w okresie trwania najmu elementy wyposażenia lokalu należy się zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości według stanu z dnia objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
   1. Spółdzielnia może żądać usunięcia zmian w lokalu wprowadzonych z naruszeniem § 4. ust.7 i przywrócenia stanu poprzedniego.

1. Przyjęcie lokalu od najemcy odbywa się na podstawie protokołu zdawczo- odbiorczego spisanego przez Administrację w obecności najemcy i podpisanego przez obie strony. W przypadku odmowy podpisania protokołu przez najemcę należy powołać komisję, w skład której winien wchodzić kierownik Administracji. W przypadkach spornych, spór rozstrzyga Zarząd lub osoba przez Zarząd upoważniona.

1. Najemca zobowiązany jest do uiszczenia kosztów amortyzacji urządzeń sanitarnych i technicznych znajdujących się w lokalu według cen rynkowych obowiązujących w dniu rozliczenia.

§ 6.

1. W dniu zawarcia umowy najemca zobowiązany jest wnieść kaucję zabezpieczającą roszczenia Spółdzielni wynikające z końcowego rozliczenia zużycia urządzeń sanitarnych i technicznych zainstalowanych w lokalu oraz innych wymagalnych zobowiązań wobec Spółdzielni.
2. Wysokość kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących Spółdzielni w dniu opróżnienia lokalu i zasady jej zwrotu, strony uzgadniają w umowie najmu. Uzgodniona kaucja nie może być niższa niż 12 krotność opłat miesięcznych wnoszonych do Spółdzielni zgodnie z § 86 Statutu z tytułu kosztów eksploatacji, utrzymania nieruchomości, spłaty kredytów zaciągniętych przez Spółdzielnię na budowę lokalu będącego przedmiotem najmu.

1. W przypadku zawarcia umowy najmu z najemcą, któremu przysługuje prawo do zwrotu wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, kwotę stanowiącą równowartość wkładu wyliczoną zgodnie z § 94 lub § 99 Statutu, zalicza się na poczet kaucji         i przeksięgowuje na konto ewidencjonujące wpłacone przez najemców zabezpieczenia.
2. Kaucja stanowiąca zabezpieczenie roszczeń Spółdzielni podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę, po potrąceniu należności Spółdzielni z tytułu najmu lokalu.

§ 7.

1. Z tytułu najmu najemca jest obowiązany opłacić czynsz. Czynsz z tytułu najmu jest czynszem wolnym.
2. Stawkę czynszu strony ustalają w umowie. Wysokość czynszu powinna uwzględnić stan techniczny lokalu, powierzchnię i wyposażenie a także obciążenie mieszkania z tytułu spłaty kredytu jaki Spółdzielnia zaciągnęła na jego budowę.
3. Najemca oprócz czynszu obowiązany jest do uiszczenia opłat za energię cieplną, wodę oraz świadczenia w szczególności za odbiór nieczystości stałych i płynnych, antenę zbiorczą itp. Opłaty określone w niniejszym przepisie naliczone są w wysokości obowiązującej członków Spółdzielni.
   1. Czynsz i opłaty z tytułu najmu lokalu mieszkalnego płatne są z góry do 15 dnia każdego miesiąca do kasy Spółdzielni Mieszkaniowej lub na jej konto.

1. Spółdzielnia może podwyższyć czynsz wypowiadając wysokość czynszu dotychczasowego z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące. Wypowiedzenie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Na żądanie najemcy Spółdzielnia poda przyczynę i kalkulację podwyżki.
2. Zmiany urzędowe cen wpływające na zmianę opłat określonych w ust.3 nie wymagają wypowiedzenia.
3. Za zapłatę czynszu i opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkające z nimi osoby pełnoletnie.

        3. Najem lokali użytkowych

§ 8.

 Do najmu lokali użytkowych stosuje się odpowiednie postanowienia przepisów o najmie lokali mieszkalnych z uwzględnieniem poniższych postanowień.

§ 9.

1. Lokalem użytkowym jest lokal lub jego część wykorzystywana do działalności gospodarczej .
   1. Lokale użytkowe w zasobach Spółdzielni dzielą się na trzy grupy:

                       I  grupa - lokale użytkowe w kondygnacji parter budynku i wolnostojące

                      II  grupa - lokale użytkowe w kondygnacji piwnicznej z bezpośrednim wejściem III grupa - lokale użytkowe w kondygnacji piwnicznej z wejściem wspólnym

§ 10.

    Zawieranie umów najmu lokali użytkowych należy do kompetencji Zarządu, który dokonuje wyboru najemcy na podstawie złożonych ofert przy uwzględnieniu opinii Kierownika Administracji biorąc pod uwagę:

    - rodzaj prowadzonej działalności

    -kondycję finansową i wiarygodność najemcy

    -ewentualny staż członkowski.

§ 11.

1. Celem zabezpieczenia zaspokojenia ewentualnych roszczeń Spółdzielni wynikających z końcowego rozliczenia po ustaniu najmu i opróżnieniu lokalu , najemca w dniu zawarcia umowy wpłaca Spółdzielni kwotę stanowiącą równoważnik wysokości czynszu wraz z opłatami za ustalony w umowie okres wypowiedzenia.
   1. Zabezpieczenie wpłacone przez najemcę pomniejszone o ewentualne należności Spółdzielni z tytułu najmu podlega zwrotowi bez oprocentowania w ciągu miesiąca od opóźnienia lokalu i pełnego rozliczenia.

§ 12.

   Najemca lokalu użytkowego obowiązany jest opłacić czynsz i opłaty według stawek ustalonych Uchwałą Rady Nadzorczej.